Alicante, una de las cinco provincias con mayor déficit de viviendas en España

Este déficit se concentra fundamentalmente en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Alicante. La escasez de suelo disponible para la edificación, la falta de mano de obra cualificada, el incremento de los costes de construcción, la limitación en el acceso al crédito promotor y de las inversiones explican la rigidez de la oferta de nuevas viviendas, según el supervisor.

El informe del organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala también que el menor 'stock' de vivienda disponible se debe al auge del alquiler vacacional de los últimos años, que supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.

No todos los hogares tienen problemas para acceder a la vivienda ni se dan esos problemas en todas las zonas. El esfuerzo ha aumentado de forma asimétrica. Los problemas de acceso a la vivienda han crecido en los últimos años y se concentran en los jóvenes y en los inmigrantes, así como en las áreas urbanas y turísticas.

Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana acogen cerca del 70% de los nuevos hogares formados en 2022-2023. La mitad de los nuevos hogares residen en Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona y Madrid, los mismos lugares que mayor déficit de vivienda acumula. Poca oferta, mucha demanda. Una combinación que provoca el colapso del mercado inmobiliario y, por tanto, el alza de unos precios que hacen inalcanzable una propiedad para muchas familias.

La movilización de viviendas vacías no parece la solución, por lo menos para Alicante, ya que buena parte de las mismas están en las zonas de menor dinamismo demográfico y, por tanto, menor demanda. El 45% de las viviendas vacías están en municipios con menos de 10.000 habitantes, mientras que solo el 10,5% se encuentra en ciudades con más de 250.000 habitantes. Aún así es una cifra relevante, unas 400.000, que podrían aumentar la oferta, pero requerirían una rehabilitación previa porque la mayoría están en mal estado o con baja eficiencia energética y accesibilidad.

Lo primero que dice es que, dada la magnitud del problema, es difícil que actuaciones aisladas de corto plazo lo puedan resolver. Además, advierte que deberían evitarse determinadas actuaciones que solo tendrían efectividad en el corto plazo generando efectos indeseados en el medio y largo plazo. Por ejemplo, considera que la limitación del alquiler turístico en algunas zonas y la regulación que ha aumentado la protección a los inquilinos con menores ingresos han desplazado la oferta de vivienda al alquiler de temporada y por habitaciones. El alquiler de temporada (entre 1 y 11 meses) ha crecido rápidamente ya que tiene una legislación más laxa y favorable a los propietarios. El Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para analizar cómo regular el alquiler de temporada para que no se eluda la aplicación de la Ley de Vivienda a través de esta fórmula.

Reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria de los propietarios, agilizar los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, aumentar las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden pagar el alquiler y eliminar el trato diferente a los 'grandes tenedores' son otras medidas propuestas por el Banco de España.

También plantea revisar la tributación de la vivienda. En concreto, reducir el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que son los que se pagan en la compra de vivienda, en función de si es nueva o de segunda mano), lo que reduciría el coste de acceder a una vivienda en propiedad. A cambio se subiría el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), para que el impacto fiscal fuera neutro a efectos de recaudación. Sin embargo, esto no podría hacerse mientras la oferta fuera rígida porque toda bajada de impuestos se trasladaría a un aumento del precio.

Otras actuaciones planteadas por el supervisor son programas de rentas garantizadas o ayudas directas a los hogares más vulnerables para pagar el alquiler, promover la profesionalización del mercado de alquiler (el 92% de los caseros son particulares) y la colaboración público-privada.

Y actuar en otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como el mercado de trabajo, ya que una parte muy relevante de los problemas de acceso a la vivienda está vinculada a los reducidos salarios de los hogares con menor renta, y a las condiciones laborales y desempleo de los jóvenes.

Además, el supervisor recomienda a las Administraciones Públicas que pongan el foco en estimular la oferta de vivienda de alquiler y el alquiler social. Actualmente solo el 1,5% de las viviendas principales son vivienda social, unas 300.000. Para alcanzar el nivel de parque público de vivienda que existe en la Unión Europea tendríamos que tener 1,5 millones de viviendas públicas. Un «esfuerzo extraordinario», según el supervisor financiero.